中国房地产宏观调控政策回顾与反思

时间：2015-12-20 12:10:03 所属分类：工业经济 浏览量:

引言 中国从 2003 年开始对房地产行业先后进行了 32 次调控，但房价越调越涨，十年间上海房价涨幅达到 500%,北京 365%,广州 261%,深圳 233%[1].2013年国五条出台不到一月，房价和成交量又加速暴涨，京沪深二手房价同比上涨36%、27%、21%,交易量上涨 260%、18

　　引言

　　中国从 2003 年开始对房地产行业先后进行了 32 次调控，但房价越调越涨，十年间上海房价涨幅达到 500%,北京 365%,广州 261%,深圳 233%[1].2013年“国五条”出台不到一月，房价和成交量又加速暴涨，京沪深二手房价同比上涨36%、27%、21%,交易量上涨 260%、183%、184%[2].无论是房价暴涨背后的贪污与腐败，尖锐的社会矛盾，还是实体经济倒退，国民经济失衡，都在考验着政府的公信力和执行力。本文拟对中国房地产宏观调控政策进行梳理分析，并借鉴国外成熟的房地产管理经验，对中国房地产市场的健康发展提供建议。

　　1 宏观调控政策的效果及原因分析

　　笔者整理了近年来主要调控政策的内容及其出台后的市场表现，详见表 1.

　　从 2003 年国家确立房地产为支柱产业以来，政府的宏观调控主要有 2005 年的“国八条”、2006 年的“国六条”、2007 年的五次加息、2008 年美国金融危机后政府为保 GDP 而推出的“四万亿元”经济刺激计划、2009 年的“国四条”、号称“史上条”,以及最新的“新国五条”,调控以加息、提高首付、二手房交易征收营业税等利率和税收手段为主，附之以限购、限贷、限价、甚至房价问责制等行政手段。但由于调控政策内在的缺陷和地方政府的抵触，市场产生了抗药性，再加上民众对政策失灵的预期，导致政策一出台，到处涨声一片，2010 年全国商品住宅价格涨幅甚至超过了此前 5 年的房价涨幅之和。2008 年的救市和四万亿元的推出更加剧了楼市泡沫，使房地产绑架国民经济的危机愈演愈烈。细究以往调控政策的失误之处对更合理更有效地进行房地产调控意义重大，在此对调控政策执行效果不佳的原因详细分析如下：

　　1.1 调控重抑制需求，忽略增加供给，对闲置土地和空置住房鲜有触及

　　“提高首付比例”、“提高贷款利率”、“限购”、“限贷”、“二手房交易全额或差额征税”等调控措施重在打击市场需求，限制流动，但需求的压制是暂时的，在调控久不见效后，这部分群体将更加义无反顾地投入购房大军，所以政策只是将人们的需求强制性延后，未能从根本上解决高房价问题。这些措施限制了部分炒房者，也伤害了刚性需求，使他们背负了更大的经济压力。

　　据国务院发展研究中心数据，截至2010 年中国存量住房为179 亿平方米 , 户均 1.02 套，所以中国房地产已不是绝对供给不足的年代，房地产市场价格的暴涨与大量的房屋囤积和圈地行为有关，如“房哥”“房姐”“房爷”“房祖宗”等个人窃据数十甚至数百套房产的畸形现象[3].另据国家电网数据，全国 660 个城市有高达6540 万套住宅电表连续 6 个月读数为零，这些空置房足以供 2 亿人居住。空置是住房的投机和浪费，是导致高房价的重要原因，但政策对此没有触动，失去了将这些不住不租不卖坐等升值的海量住房逼回市场的机会，而这些存量房重回市场，将比任何增加土地供给的行为更能快速有效地平抑房价或租金。

　　还有一个调控屡次无效的是闲置土地市场。据测算，我国土地征用后得到利用的土地只占征地总数的 67%,其他均处于闲置状态，这些数据还不包括分期开发等导致的土地闲置，如碧桂园、恒大等知名房企的囤地量足够 10 年使用[4].土地闲置的原因，有政府规划失误、政策调整、拆迁信访事件，也有开发商借故延迟开工，变相囤地。对于政府原因导致的土地闲置，出让合同没有追责机制，这为政府部门制定规划时科学性不足、拆迁补偿不公平埋下了伏笔。开发商自发的囤地行为与出让机制不健全有关，土地闲置两年后收归国有的规定形同虚设 ,有的土地闲置了17年也未收回。

　　1.2 调控以行政限制手段为主，没有建立市场自发调整机制

　　房地产行业有其市场经济的运行特性，需要建立能平衡供需，抑制投机，促使资源有效利用的长效机制。但中央的调控政策多以行政命令为主，如限价、限购、限贷等。长官命令式的调控，在地方政府和开发商的合力下，变成了隔靴搔痒，甚至引发了社会道德问题。如：90/70 政策催生了上下打通的 180 平方米双层住宅的横行，使国家倡导开发中小户型的努力大打折扣；二手房交易征税导致了税负转嫁，反而推高了房价；房价问责制导致官员瞒报数据成风；按增值部分交营业税导致买卖双方瞒报成交价格；外地人限购政策催生了与本地人假结婚的结婚潮；一个家庭限购一套房又催生了离婚潮，南京一天之内有 294对夫妻为避限购而离婚[5],远高于正常日子。房地产作为一个产业，岂可一限了之！近年来因房地产调控政策的摇摆而导演出的结婚潮、离婚潮、复婚潮，使中国房地产调控的影响近乎荒诞。

　　1.3 调控政策的出台利益牵绊过多，无公众参与，无执行细则，无监督落实机制

　　调控政策出台的背后，利益牵绊过多。

　　中央有促进房价合理回归的压力，但地方政府却无降低房价的动力。无技术难度的住房信息联网在中央和地方的博弈中屡次难产，房产税的扩围是否针对存量房至今仍争执不下。此外，调控政策随意性大且无公众意见参与，无执行细则。政策制定者对政策的影响缺乏预判，市场调控无法精准打击，还错失了最佳时机。“新国五条”出台后，各地连夜过户、之后一手房价格暴涨，就是明证。

　　近年来的调控政策均以国几条命名，属于指导性意见，无具体指标、执行细则或后续政策扶持，这给地方政府敷衍塞责提供了机会。如国五条出台后，各地的一句话细则，基本上消解了中央调控房价的努力。

　　1.4 土地财政是高房价的最大推手

　　高房价源于高地价，土地财政是高房价的最大推手。地方政府作为垄断的土地供给者，是卖地经济的最大受益者。据国家统计局数据，2001年全国土地出让金为1295.89 亿元，到 2011年竟高达 31500 亿元，占地方财政本级收入的比例也不断增加，最高竟达到 71%（图 1）。在房地产开发总成本中，土地成本占直接成本的比例高达 58.2%[6];“2012 年中国房地产业销售6.4 万亿元，政府和银行拿走 47917 亿元，占75%”[7].可见地方政府限房价却不限地价，无异于舍本逐末。如果不进行土地财政改革，许多地方政府不久将面临破产，国民经济将无可维系，同时因城镇化的盲目扩张而不断积累的贫富矛盾、城乡矛盾、官民矛盾将一触即发，严重威胁社会的稳定。

　　1.5 经适房、廉租房保障乏力

　　中国房地产市场的尖锐矛盾与中央政府将为70% 到 80% 的家庭提供经适房的任务甩给了市场，要求“多数家庭购买或承租普通商品住房”,却又无法保证市场能够解决这个问题有密切关系。

　　1994 年开始实行的经济适用住房制度，存在准入门槛低、收入认定程序简单、管理体制有漏洞等很多问题。“房妹”事件中，郑州某区房管局长一家四口，每人两个户口（基层派出所民警参与倒卖户口），窃据了 29 套房产，多套为经适房[8];2005 年至 2009 年，可供郑州市民公开选购的经适房房源，仅占总房源的 1/3,其他都被职能部门私自截流[9];2007 年 5 月福州推出的经适房，面积最大 180 平方米，远远超出了中低收入者的购买能力[10];北京出现了 230 平方米、6 台电视、7 个空调的“经适房”,让人咋舌[11];杭州经适房小区“新江花园”离市区20公里，一点都不“经济”;北京“广华新城”经适房项目则成了中石化等央企的福利房[12].规划、户型、面积的不合理、违规开发、不合理分配使经适房没有保障到低收入人群，而用于低收入人群的经适房则频现质量问题。北京明悦湾小区九栋保障房，六栋需要拆除重建[13];深圳市“民生工程”深云村、桃源村两个经适房项目存在严重的楼板渗水、墙体开裂现象[14];安庆龙安商贸小区甚至出现了楼板踩穿、房屋沉降等危房现象[15];海南经适房项目的开发商则有恃无恐地使用质量远低于国家标准的瘦身钢筋[16];河南郑州、青海湟中多个保障房项目因严重质量缺陷被推倒重建[17],种种乱象不胜枚举。

　　2 海外房地产市场管理经验

　　2.1 立法完善，注重公民权益和可持续发展

　　世界发达工业国家都有关于城市规划、农地保护、土地征收、征地补偿等的完善法律体系及执行细则，且都注意保护公民权利、保护耕地，促进可持续发展。英国通过《城乡规划法》、《新城镇法》等加强对耕地的保护，并有法定的公众参与程序，确保土地规划的合理性和顺利实施[18-19].美国土地规划的制定，公众参与也必不可少，社区委员实际参与土地使用的听证与审查，有效杜绝了地方政府出于 GDP 进行的土地开发和城市拆迁[20].西班牙《土地法》规定城市规划必须努力实现公民“体面和充足的居住权”,城市规划修编时，必须公开过去 5 年中与其相关的所有利益方，以发挥公众监督，防止以权谋私[21].德国宪法则规定，政府不能进入拆迁和房地产开发领域谋利，一定年限的建筑物会被保护起来，成为建筑文物，这与中国喜欢拆旧建新的传统简直天壤之别。许多国家还用列举加描述的方式界定了何为公共利益，何为公平合理的补偿，有效减少了不必要的农地占用和大拆大建，避免了拆迁矛盾。

　　2.2 住房信息系统和估价系统

　　许多国家（地区）都有完善的住房信息系统，且万公众公开，尤其“以房查人”刘于防范购房陷阱，保证公平交易，促进含理税收发挥了重聋作用。奕国很今商业网站（如 ZILLOW）和地方政府网站都提供房屋信息查询服务，输入房屋地址，可以明确查询到业主姓名（不包括业主所有个人资料），土地和建筑物的面积，目前的房屋估值，交易历史，房屋结构，甚至完税记录等。香港的土地注册处（Land Registry）也提供对物业相关信息的查询服务，用户注册后，可以查询任意一个物业的业主姓名，交易记录，有无抵押等，该系统有效防止了占有双重房屋福利等非法行为。英国房产税的征收也以居民登记的数字化、实名制和系统化为基础。

　　许多国家多根据房屋市场价值征税，由政府进行价值评估。加拿大有卓有成效的计算机辅助批量评估系统，还建立了房地产税评估争端解决机制。新西兰政府提供物业评估，作为征收物业税的基础，业主有权提出异议，重新认定其房屋价值，该价值是将来卖房时最重要的参考依据之一，任何人在地方政府网站都可以查到房屋估价，所以没有人会为了少缴税而故意少报房屋价值；法国政府则让产权人自己申报住房价格，如果估价过低，明显低于市价，有逃税企图，政府可优先购买，申报人不得反悔（这对中国二手房交易时为偷逃税款而订立的阴阳合同是个很好的借鉴）。各国也对估价师设立信用档案，保障整个行业的社会公信力。

　　2.3 宽税基，少税种，税制科学，可操作性强

　　“宽税基，少税种”是国外房地产税制的基本原则。如美国涉及房地产的税种有房地产税、交易税、遗产赠与税、所得税，房地产交易多借助专业人士进行，信息相对透明，且政府重在保有环节征税，房屋持有成本较高，这是美国政府防止房地产投机的重要手段；英国通过住房财产税和营业房屋税来抑制房屋的炒作，并征收遗产税；日本主要有固定资产税、都市规划税和事业所税；德国甚至规定对超过合理价格（由政府评估）20% 的房屋，买方可以法院起诉，超过 50% 则开发商已触犯刑法，构成犯罪。

　　房地产税在国外多属于地方税，被用于公共事业和基础设施建设，房产税越高的地区，教育质量越高，生活环境越好。

　　国外还有针对低收入群体、弱势群体、首次置业人群等的减免税措施，使税收起到调节收入分配的作用。在美国，首次置业人群享有低税甚至免税。在德国，如居住用房是文物，且维护费用超过房产收益时，可以申请免征房产税。在英国，学生、未成年人、外交人员和残疾人住房免征房产税。加拿大的低收入群体享有退回房产税的政策。新西兰政府则对低收入和年老的业主提供最高每年 550 纽币的物业税减免，接近普通住宅年物业税的 50%.另外，地方政府每年都会公布财政收支和税率标准，充分体现税收的公平透明。

　　2.4 住房保障制度

　　国外的成熟市场经济国家都把住房保障看做政府的责任，如新加坡的“组屋政策”、法国的“廉租房制度”、美国的“住房保障计划”、英国的“共享产权计划”、韩国的“百万户国民廉租房建设计划”、日本的“住宅金融公库”等。其共同经验包括：为低收入群体提供住房保障，政府责无旁贷；公共房屋是住房保障体系的核心；保障房的质量不容忽视，且要听取民众对区位、户型、面积等的意见，科学规划，合理设计，保障房不是贫民窟；住房保障有严格而完善的收入审查、资格审查、动态监控、及合理的退出制度；政府直接资助公屋的建设，并吸引社会资金注入；此外各国都力图避免居住分异，社会分化现象[22-26].

　　2.5 打击房屋空置和土地闲置行为

　　予以坚决打击，见表 2、3.荷兰和瑞典的房屋空置率不超过 2%,这归功于两国严厉打击房屋和土地闲置的行为。美国自1965年开始每年每季度统计住宅空置率（自有房和租赁房分开统计），为避免房屋闲置面临的处罚，业主甚至出钱让人居住。香港地区每年会出台香港物业报告，发布住宅空置率数据，为政府调控房地产市场提供参考。日本、韩国对土地投机重点打击，有效遏制了土地资源浪费[27-29].

　　2.6 投资渠道广泛

　　英国曾设立专门的资本市场，并通过税收等手段，引导民间资本投资中小企业，从而成功摆脱了经济困境。美国设立了“天使投资基金”,为无数创新企业提供了资金支持，大名鼎鼎的苹果电脑、贝尔电话、福特汽车均发端于此。澳大利亚有“澳大利亚创新投资基金 IIF”,由政府资金和民间投资按最高 2:1比例设立混合资金，资助小微企业发展。新西兰有“新西兰创业投资基金 VIF”为民间资本投资实体经济提供了政策渠道。民间资本的注入促进了实体经济的发展，为房地产业的发展奠定了基础，同时也避免了民间资本对房地产市场的投机性扰动。

　　3 中国房地产市场健康发展建议

　　3.1 房屋登记信息系统全国联网，并保证数据的真实与准确

　　虽然中央屡次要求，但中国尚无全国联网的房地产信息系统，最近国务院要求2014 年 6 月底前出台并实施不动产统一登记制度的消息一出来，广州、中山、佛山、宁波多地出现了公务员抛售房源的情况，多套房产 8 折甚至更低折扣成交。说明信息系统联网并公开的政策威力巨大，对于未被曝光的“房氏一族”是一个重大的打击，有助于惩治腐败，促进房价合理回归。然而，住房信息联网只是初露端倪，各地打着保护公民隐私的幌子，严禁房产信息公开查询的报道已经铺天盖地，多地严控“以人查房”“以房查人”,已经为既得利益群体撑起了保护伞。再加上中国尚无官员财产公示制度，也缺乏对腐败的监督机制，恐怕住房信息联网将成为一种摆设，貌似公开实则无用。

　　严控住房查询，貌似保护私有财产，实则堵住了公众监督官员房产及其灰色收入的渠道。房屋信息系统联网并允许公众“以房查人”,是政府取信于民，保证社会公平的有效手段，也是房产税课征的前提。

　　3.2 进行全国空置房屋和闲置土地整治，适时开征空置税（资源浪费税）

　　在推进住房信息系统全国联网的同时，政府应及时开展空置房屋的统计工作，为征收空置税（或资源浪费税）做准备。上海曾在静安区进行空置房调查（“以2010 年 6月30 日为时点，在居住类住房中，可供使用而未使用的住房”），有 6 种情况排除在外：“待装修半年以内、正在装修、装修完待入住半年以内、住户外出长假、间歇居住和住户将房子作为度假使用”（新浪地产，2010 年 9月9日），按照这个标准，整个中国都没有空置房。北京的空置率调查是按水电使用数据进行的，结果催生了畸形行为：开发商对房屋简单装修，企图蒙混过关；有人推出“空房管家”服务，定时开灯、放水；有的甚至提供“身份扮演”.空置房的统计变成了促进资源浪费。

　　为此可以仿效美国标准 ,“在调查时点无人居住的房屋即为空置房屋，即使有人居住，如居住者另外有常用住址，也算空置房”.再结合实地走访，水电记录（不宜作为单一指标），房屋信息登记系统、民众监督举报，甚至网络平台，以获得真实的空置数据。可以率先在一些房价畸高的城市进行试点，对空置半年以上的房屋业主开征惩罚性的房屋空置税，空置税税率应是惩罚性的高税率，空置税（资源浪费税）的征收不是目的，目的正是减少空置，防止资源浪费。

　　土地的闲置方面，应完善土地出让合同，使地方政府和开发商在权利义务方面彼此对等，使政府也有违约成本，推动政府谨慎决策，科学规划，公平补偿，诚信执政。对开发商，应通过调研确定合理的开发和销售周期，明确规定各期楼盘的开工竣工时间，令其按时将房源全部公开，并严惩违约行为。应从重征收土地增值税，使囤地无利可图，结合市场准入手段，促使开发商及时将住房推向市场。从压制需求转变为增加房源供给，可以精准打击炒房炒地者，防止资源浪费，这是解决中国人为制造的供不应求的房地产乱局的有效手段。

　　3.3 房地产税制改革，对第二套以上房屋征收房地产税

　　中国房地产税制复杂，包括营业税、企业所得税、个人所得税、房产税等十几种。税之外还有费，包括土地出让金、各种管理费、手续费，不下百种。不合理的税费，尤其是巨额的土地出让金是房价高昂的主要推手，而重交易轻保有的税制则鼓励了投机。

　　政府应致力于清费改税，适当归并一些税种，以“宽税基，少税种”为原则，建立以房地产税、所得税、营业税等为主体的税制框架，适时出台遗产税。第一套自住住房实行低税甚至免税，对第二套以上房屋按面积或房屋市场价值开征房地产税。考虑到中国庞大的空置房数量，房地产税不应只对增量房开征，因为存量房的巨大浪费是中国畸高房价的基础。房地产税的征收应同时发布详细的执行细则，保障社会低收入群体、鳏寡孤独的生活。应扶植房地产税成为地方主体税种，将地方政府从土地财政的利益链条中剥离。此外应立法规定税收的取用和监管、公众监督途径等，保证税收公开透明，取之于民，用之于民，否则房地产税只不过为部分官员攫取灰色收入提供了另一条途径。

　　有专家建议，自第三套房屋开始征收房地产税，笔者认为，正如国家规定旅游景区三年之内不准涨价，而各景区变成了每三年必须提一次价一样，自第三套房屋开始征税将变成鼓励每户居民都去购买第二套房，只有先对第二套房屋征税，实现居者有其屋之后，随着实体经济的不断强大，才可以放宽到对第三套以上住房开始征税。增加保有环节税负的同时，应减轻流通环节税负，保护首次置业需求，促进房屋资源合理流动。当房屋保有成本大于囤积居奇的利润时，囤积和空置现象将自然减少。自第二套房开征的房地产税，加上住房空置税，土地闲置税，剑指炒房囤地者，他们必须为过量占用并浪费社会资源、扰乱市场的行为买单。

　　3.4 完善社会保障房、廉租房制度

　　运用市场手段促进房价合理回归的同时，政府应承担起在保障低收入人群居住方面的重大责任，加强立法，严格监管，通过政策扶持，吸引大型知名开发商进行经适房项目的开发，广泛听取公众意见，合理规划，选定地理位置，科学设计户型与面积，并保证施工质量。建立严格的收入认定、资质审核、使用监管制度和退出机制，严惩经适房腐败行为，禁止购买保障房出租谋利的行为，对收入增长后已不属于保障范围的应限时交回房产。保障房以出租为主，并严格限制上市交易，将有助于防止倒卖谋利等非法行为，保障房的租金，可以仿照加拿大，按收入上缴租金，收入越高，适用比率越高，迫使高收入者远离经适房市场，使经适房、廉租房真正用于保障低收入者的生活，从而缓解社会矛盾。

　　3.5 城镇化问题和小产权房问题

　　中国正在经历“城镇化”过程，有鉴于欧美等发达工业国家正在经历的“后城市化”阶段，并结合前苏联时代“城市化”的教训，中国要避免“城镇化就是城市的扩大化”的思路，应合理规划，科学设计，集约利用土地，防止城市规模的无限扩大。发达的城镇星罗棋布，可以减小单个城市无限扩大带来的环境、资源、基础设施等的压力，促进当地经济的可持续发展，这远比在中国建造一个又一个超级巨无霸更合理。而且城镇化的核心不在于盖什么样的房子，而在于新兴产业的建设和兴起，没有产业只有房子的城镇迟早会陷入人去楼空的困局，可见产业的兴起和重塑才是城镇化的关键。

　　在城镇化过程中，应该允许农村结合自身优势，在合理的规划指引下，兴起新的产业，并借助市场化的开发手段，自主地变为城镇，这是缩短贫富差距和城乡差异，实现城镇化的可行途径。中国人民大学公共管理学院严金明教授曾指出，由于现行的农民征地补偿标准偏低，小产权房客观上成为了“农民分享工业化、城市化进程中土地增值收益的重要途径”,可见，所谓的“小产权房”是市场做出的理性选择。据国土部数据，截止 2007 年全国小产权房面积已达 66 亿平方米，北京的小产权房占比约为当地市场总量的 20%,而深圳占比更超过 50%.面对高企的商品房市场，购买小产权房是中国民众在畸高的房价下做出的不得已的选择。简单粗暴地断水断电、禁止购买、甚至拆毁的行为会将这部分刚性需求群体逼回商品房市场，使暴涨的房价更离奇，社会中下层群体更陷入绝望，这不仅是资源的巨大浪费，还可能引发巨大的社会震荡，危及社会稳定。

　　放开集体土地市场，地方政府将不再是土地的垄断供应方，地价自然向真实市场价值回归，间接促进房价的合理回归。

　　3.6 完善房地产法律环境，完善评估体系，保障公民权益

　　完善的法律是缓解社会矛盾的重要举措，是房地产市场健康发展的基石。在中国城镇化的背景下，可能会出现大量的征地和拆迁行为，为避免不必要的占用、不合理的规划、不公平的补偿，政府应致力于完善土地规划、土地征收、城市拆迁等相关法律，建立有效的听证制度，增加民众的参与机会，为民众提供维权途径和法律救助机制，禁止非公共利益而征收集体土地，加强土地集约利用，没有公平补偿之前，不得强行征地，没有达成拆迁协议禁止拆迁。

　　还应不断完善中国的商品房预售制度，允许按施工进度分期支付购房款，避免销售回款被用于杠杆式滚动开发，防止开发过热和形成烂尾楼，这是新加坡、德国法国等的共同经验。也应对银行资本过分青睐房地产，忽视实体经济的趋势予以引导，减少金融风险，并防止金融杠杆的作用无限放大。从 2008 年的“四万亿”投资到近年来我国广义货币 M2 的高速增长（2013年 3 月已达 103.61 万亿元，国家统计局数据），暴涨的钱流大多流向了房地产，助推房价水涨船高。也要探讨房屋保险制度、个人破产制度、以及外资投资房地产的制度等，增强房地产市场抗风险能力。

　　房地产交易、税收离不开估价体系，但中国的估价行业弊端很多，估价师只挂靠不从业，估价机构为获得业务，随意修改参数，迎合委托方，行业垄断、恶性竞争普遍，社会公信力不足。政府在房地产税制改革、土地制度改革的同时，应进行估价行业改革，出台《估价法》，提高行业门槛，对估价机构及估价人员设立信用档案，禁止只挂靠不从业，有刻意高估或低估损害第三方权益的逐出估价行业。发挥行业自律，提高行业威信，并提高估价结果透明度，且要给予民众充分的知情权和申诉权，保障税负公平。此外也应设法引入计算机，提高评估效率。

　　3.7 疏通民间资本投资实体经济的渠道，化解投机心态

　　我国拥有数量庞大的民间资本，截至2010 年，我国民间资本总量已超过48 万亿元（新华网数据）。由于缺乏合适的投资渠道，他们倾向于投资房地产，在地方政府的默许甚至支持下，他们买断当地楼盘供给，再高价抛出，获取暴利，所到之处房价一路狂飙，温州炒房团甚至一路炒到了海外。一些手有余钱的民众也在一夜暴富的图景下，投机心态膨胀，跟风买进，追逐暴利，几成全民炒房之势，而一旦市场萎靡，又恐慌性抛售，很容易导致市场震荡甚至崩盘。2011年温州、鄂尔多斯、东莞陆续发生了数十起因民间借贷资金链断裂引发的老板失踪或者自杀事件（CCTV《新闻1+1》报道），随后导致了当地房地产泡沫的破灭，并引发了实体经济的倒闭潮。可见在投机心态的指引下，大量的民间游资已成为房地产市场发展的不稳定因素。与此同时，中国又有大量中小企业因缺乏资金而濒临倒闭。为此应借鉴“天使投资基金”“创新投资基金”等的运作方式，将庞大的民间资本导向急需资本的小微和初创企业，给民间资本提供公平、对等的市场机会，消灭歧视，打破垄断，化解投机心态，铸就强大的实体经济，这是房地产行业作为支柱产业的基础（很多地方政府都提到美国也把房地产业作为支柱产业，却没注意到那是在实体经济已高度发达之后），也是国民经济稳定发展的基础。

　　4 结语

　　综合以上对历年来国家房地产调控政策的分析，并借鉴国外的成功调控经验，中国的房地产市场在很多方面还需要不断完善和深入变革，包括土地、房屋等基本法律的完善、房地产税制体系的重构、住房信息的联网、金融制度和汇率体系的变革、保障房的治理等，这是中央调控政策需要针对的核心。房价的暴涨只是表象，背后隐藏着社会资源分配的不公、贪污与垄断、社会贫富分化、国民经济的潜在风险，成熟的市场经济国家，政府允许炒股，但决不允许炒房。过多的货币，过分的投机，已严重影响了社会的稳定和中国经济的可持续发展，中国房地产业是一个亟需改革的庞大的系统工程。

　　参考文献：

　　[1] 盘点十年房价： 上海疯涨500%,深圳涨幅233%[EB/OL].　　[2] 金融专家郎咸平：政府是新国五条的真正赢家[EB/OL].　　[3] 房姐房哥房叔房媳房爷房祖宗，房氏家族全盘点 [EB/OL].

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