个人住房贷款业务风险与防范

时间：2015-12-20 13:40:13 所属分类：信息产业经济 浏览量:

内容摘要：当前，我国商业银行面临着资金流动性泛滥以及盈利压力困境，于是各商业银行纷纷调整信贷结构，将个人住房贷款业务作为业务的发展重点和新的业务增长点。但是，商业银行个人贷款业务的发展因风险管理滞后面临着困境。同时，随着国家房地产宏观调控

内容摘要：当前，我国商业银行面临着资金流动性泛滥以及盈利压力困境，于是各商业银行纷纷调整信贷结构，将个人住房贷款业务作为业务的发展重点和新的业务增长点。但是，商业银行个人贷款业务的发展因风险管理滞后面临着困境。同时，随着国家房地产宏观调控政策进一步释放，使得房地产市场逐渐回归理性。然而，伴随着市场的大幅波动，个人住房贷款业务风险加大。因此，要发展商业银行个人住房贷款业务的关键就是对个人住房贷款业务存在的风险进行分析和防范。

　　关键词：个人住房贷款业务 风险 防范 对策
　　
　　当前，我国商业银行面临着资金流动性泛滥以及盈利压力困境。为了摆脱困境，各商业银行纷纷调整信贷结构，将个人住房贷款业务作为业务的发展重点和新的业务增长点。但是，商业银行个人贷款业务的发展因风险管理滞后面临着两难的困境。一方面，从银行来讲，虽然银行充分意识到信贷政策应向个人住房贷款业务倾斜，但由于缺乏有效的风险识别技术和风险控制措施，影响了商业银行个人住房贷款业务的发展。另一方面，从社会来讲，居民通过个人住房贷款业务可以改善居住条件，提高生活水平，但由于部分购房者对房地产市场的炒作，以及不法机构和个人利用一些政策、法规的不成熟及银行操作中的违规进行投机，严重影响了商业银行个人住房贷款业务的正常发展。因此，探讨与揭示商业银行个人住房贷款业务中存在的各类风险，结合理论分析与实践，总结出一系列的风险防范措施显得尤为迫切。
　　
　　个人住房贷款的特点及风险特征
　　
　　根据中国人民银行1998年5月公布的《个人住房贷款管理办法》的相关内容，商业银行个人住房贷款就是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。一般以中长期贷款为主，借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。个人住房贷款具有三大特点：贷款对象特殊且用途专一，对象是具有完全民事行为能力的自然人，只能用于支付其所购住房的房款；贷款期限长，五年至三十年为主；偿还方式特殊，按月归还贷款本息。正是由于上述特点，个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征，给贷款实际管理工作造成了一定的困难，也阻碍了进一步发展该项业务。
　　
　　个人住房贷款业务中的风险因素
　　
　　（一）征信系统不发达与借款人还款能力导致的风险
　　商业银行对于借款申请人资信的调查通常可采用的手段很少。例如上海地区目前仅能通过上海资信有限公司的资信网以身份证索引其资信情况。而上海资信有限公司成立于2002年，目前建立的个人资信记录仅856万条。这些记录大都是在沪各大商业银行有过借款记录或申办过贷记卡的人士的档案。公用事业费项目现在也仅包括电信费一个项目。没有贷款、贷记卡或电信买卡充值的客户一般都没有建立信用记录，对于这些客户，银行放款是相当盲目的，由此就会产生来自借款人道德的风险。
　　（二）开发商经营不善导致的风险
　　一些房地产开发企业由于经营管理失误，造成其已销售期房不能按时交业主使用，致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约，而且往往很难在短时间内得到解决。一旦出现这种情况，使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。另外，开发商开发手续不完备，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，销售房产，回笼资金，造成所签购房合同无效，从而波及借款合同的履行。
　　（三）非真实交易造成的风险
　　一些中小型开发商销售缓滞，资金周转出现困难时，就设法同十几户甚至几十户虚拟购房人签订售房合同，并据此向商业银行申请住房按揭贷款，以达到回笼资金的目的。一些二手房中介机构联手评估机构、借款人抬高房屋成交价格，达成降低首付的目的，从而增加了银行的贷款风险。中介机构协助借款人虚构买卖交易，套取银行按揭贷款，将资金挪作他用，以规避银行资金政策投向的限制，增加银行贷款资金的风险。
　　（四）商业银行自身管理薄弱导致的风险
　　1.决策风险。目前，各家银行都十分重视个人住房贷款业务，市场竞争渐呈白热化状态，无序现象突出。不少金融机构还没有完全树立科学发展观和正确的经营理念，在外部市场和内部考核的双重压力下，片面追求指标、抢占市场，放宽贷款条件，降低客户准入门槛。并且在决策的制定过程中，不对客户的资质进行细分，造成执行决策的人，对所有的借款人都使用同样的标准。银行的决策者在面对市场与风险的选择上，往往会选择市场，这必然加大了经营的风险。
　　2.内部操作环节的风险。随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加，为了加快办理的速度，银行会忽视贷款操作的严谨性，从而造成相关法律文本和手续的缺漏，如合同要素填写错误、漏填、随意修改，从而影响合同本身的法律效力，在法律认定时产生纠纷。对借款人的身份审核不严，造成贷款合同及相关法律文本由他人代签或伪造签名，形成无效合同。在抵押登记手续未完善前发放货款，使得贷款担保无法落到实处。
　　（五）法律法规的不健全给按揭业务带来的风险
　　2005年1月起实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台，给逾期贷款的催收和执行带来了很大的法律风险。该规定对于债务人变卖、拍卖抵押物设置了限制条件，使得抵押物虽然被查封，却不能自由转让，造成银行抵押权实际被悬空了。即便是可以达到处置条件的房产，银行也普遍感到过程漫长，耗时耗力。且根据有关法律规定，银行处分抵押房地产所得金额，应在扣除补缴土地使用权出让金（针对划拨、集体土地而言）后依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿还抵押权的债权本息及支付违约金。而通常归还贷款本息前还应支付诉讼费、拍卖费及房产过户费。剩余的款项才能用于归还贷款，最后未必足以收回全部本息。
　　（六）商业银行外部经济环境变化产生的风险
　　1.房地产行业波动风险。由于个人住房贷款还款期限长，使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系非常密切。当房地产泡沫破裂，公众购房欲望受挫，房地产价值大幅贬值，对银行贷款资金回收在很大程度上构成了威胁。经济的萧条，使得原来一部分借款人失业，没有了还款来源，造成不良贷款。
　　2.利率变动风险。目前个人住房贷款采用浮动利率。从1997年到2004年，利率一直处于下降趋势，未能对借款人的还款造成影响。而2004末至今多次调高贷款利率，使借款人的每月还款金额加大，每月还款负担加重，某种程度上贷款违约率也会增加。
　　3.流动性风险。流动性风险具体表现为：个人住房贷款的资金来源主要是居民的储蓄存款，属于短期资金来源。而个人住房贷款的期限普遍较长，目前又缺乏及时融入现金的手段和渠道，使得商业银行始终面临资金流动性风险的问题。
　　
　　商业银行个人住房贷款风险的防范对策
　　
　　（一）尽快建立完善的个人信用体系
　　政府应将建立完善的信用体系作为当前一项重大工程来抓，联合金融机构、政法部门、工商部门、司法机关、人事单位、户籍、社会医疗机构、税收部门、公用事业单位、各物业公司等相关企事业单位，共同完善、健全信用体系，让信息使用者能对被查询人的资产、信用、健康等涉及还款能力和风险承受能力进行全面评估。逐步建立全社会范围内的完整的个人信用体系。

（二）建立对房地产公司、中介公司以及评估机构的制约机制
　　1.严格对一手房开发商的审核。对于一手房开发商资质及信用状况除要求其提供营业执照、开发资质证书、财务报表、法人资格证明等材料外，还可以通过工商、税务等渠道了解其有无拖欠贷款或其他信用问题。还应加强对开发商开发手续完备性进行审查，开发商提供所开发项目的“五证”是否齐全、有效、合法以及项目土地、房屋有无设置第三者抵押权。开发项目是否适销对路，期房会否造成“烂尾”现象等。对于一些优质合作伙伴，可建立优质客户数据库，为他们提供如降低保证金额度、上门服务、提高手续费比例等优惠政策。而对于那些资质不太高的开发商，应降低其推荐个人住房贷款的成数，以防止风险，必要时，应中断与其的合作。
　　2.加强对二手房合作企业的管理。应对中介合作机构进行清理，停止与一些注册资本小，操作不规范、诚信度不高的中介机构的合作，尤其是那些自身没有房产交易，仅提供融资配套服务的服务机构。要重点支持那些优质、大型、注重品牌的房产中介，对他们也可提供适当的优惠政策，用政策优惠来促使他们规范自身行为。
　　3.提高对评估公司的要求。评估机构应由银行指定，而非二手房经纪公司引进。并且应对评估公司的资质有所要求。银行应当与评估机构签定责任制合同，对于其评估的房价明显虚高造成银行资产风险的应由其承担相应责任。必要时还可要求其开立保证金帐户。
　　（三）加强银行自身管理
　　1.建立严密的贷款操作流程。坚持贷前审查，贷时审批分离原则，各个部门的职责分工要清楚合理，内部岗位分工要明确，防范操作风险和道德风险，使各个环节相互牵制，相互监督。坚持放贷和管理分离，贷款部门和管理部门各司其职，实行专业化运作。坚持分级限额原则，严防越权审批、超额放贷现象的发生。
　　2.把好个人住房按揭贷款的审批关。应对借款人及其配偶或共有人的身份、购房行为的真实性、还款能力、购房的用途等进行认真的核实。对其提供的收入证明的真实性通过各种途径进行核实，最好要求客户提供税单、现金流量证明或资产证明予以佐证。对于借款人或合作商提供的复印件必须与原件核对一致，杜绝假按揭发生的可能。
　　3.放贷前要对抵押物情况进行查询。各级房地产交易中心应开通房地产网上查询抵押权的业务，各银行可有偿通过专线查询抵押手续是否办妥。查询办妥，并确认取得或补齐所须一切资料后才可放款。贷款档案资料专人整理、保管，建立档案调用交接制度，确保个人住房贷款档案资料的准确、完整。
　　（四）尽快建立健全个人住房贷款的法律体系
　　1.尽快完善个人住房按揭贷款的配套法律法规。应对期房抵押登记、抵押债权转移、房产中介的法律责任、个人债务的追偿、甚至是个人破产制度等问题都做出明确的规定。进一步完善抵押、拍卖制度，简化手续，提高效率，切实解决抵押物处置难的问题。
　　2.商业银行在办理个人住房按揭过程中应尽量规避法律不健全带来的风险。谨慎受理低收入居民的第一套住房贷款；谨慎受理购买小户型、低总价住房的第一套贷款；必要时可要求降低贷款成数，或追加担保物。再如，在办理个人住房按揭贷款过程中，可要求抵押物所在地公证处对抵押合同进行“强制执行”的公证，一旦发生严重不履约，可直接向法院申请执行，缩短处置时间和费用。
　　（五）强化个人住房贷款的保险机制
　　商业银行就贷款抵押物价值为标的，要求借款人向保险公司投保住房抵押财产保险。2002年4月后，保监会对原保险范围进行了调整，除对抵押物的不可抗力导致损失进行保险外，另对借款人由意外造成的伤亡，丧失还款能力，由保险机构偿还贷款余额。这项个人住房贷款综合保险品种在很大程度上，降低了银行与借款人的风险。然而仅此一项保险还不足以分解银行的风险。建议增加由房地产开发商投保以银行作为第一受益人的责任保险；由借款人或银行投保的以借款人信用为标的，银行为第一受益人的保证保险；由银行每月就个人住房贷款人余额按比例缴纳保险金，对于逾期超过某月的贷款，保险公司支付逾期部分的赔偿金（保险品种创新），当然，这种险种需要计算一个比较合理的保费。一旦出现风险，银行可直接向保险公司行使保险权益，使债权获得最大限度的保障，实现风险合理有效的转移，把贷款风险控制到最低限度，也可使银行从繁琐的法律纠纷中解脱出来。
　　（六）加快个人住房贷款证券化改革的步伐
　　住房贷款证券化是指金融机构把所持有的流动性较差的房产抵押贷款转化为可在金融市场上流通的有价证券。商业银行个人住房贷款业务的“短借长贷”的风险是客观存在的，且因其贷款期限较长，容易占压银行信贷资金。通过推行住房贷款证券化，可以盘活缺乏流动性的、却能够产生可预见性现金流入的银行资产，这样银行可以相应延长还款年限，降低每月的还款额，以支持更多的人能买房。同时可以转移、分散商业银行所承受的金融风险，将以往由一家金融机构承担的金融风险，分散到尽可能广范围的投资者共同分担。
　　（七）实行较大空间的利率自主权
　　中国人民银行应授予各家商业银行更大的利率自主空间，让其根据客户的综合情况，实行差别利率，以体现每笔贷款的风险价格。另外目前长期贷款实行次年调整贷款利率的办法也不合理，其中一方其实承担了一段时间的利率风险。可改为随人民银行公布基准利率的变动，次月调整贷款利率会更合理一些。再次，应允许商业银行在办理个人住房贷款相关增值业务中收取必要的手续费或服务费，以明确双方的权利和义务。
　　
　　参考文献：
　　1.张雁.生活中的金融知识——消费信贷[M].成都：西南财经大学出版社，2002
　　2.胡建中.个人贷款一点通[M].南京：江苏人民出版社，2001

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