现阶段房价调控措施分析及其对策研究

时间：2015-12-20 14:07:40 所属分类：信息产业经济 浏览量:

摘要：房地产宏观调控以来，中央政府接连出台多种措施，但效果不佳，其主要原因是调控的方向和手段存在偏差。文章认为稳定房价的主要措施应当是充分运用多种经济手段，避免行政干预造成的逆向调节，确保房价的稳定，在此基础上，我们提出了一些具体的政策建

摘要：房地产宏观调控以来，中央政府接连出台多种措施，但效果不佳，其主要原因是调控的方向和手段存在偏差。文章认为稳定房价的主要措施应当是充分运用多种经济手段，避免行政干预造成的逆向调节，确保房价的稳定，在此基础上，我们提出了一些具体的政策建议。

　　关键词：房地产 宏观调控 地方政府
　　
　　针对房价上涨过快的现状，从2003年6月央行121号文件开始，中央出台了一系列抑制房价过快增长的政策措施，比如，“121”文件、“831大限”、“71号”文件等等。但是至今为止，我国对于房地产调控的宏观货币政策未取得预期的效果。政府在进行多次调控后，为什么还是未能有效规范房地产市场的发展呢?究其原因，我们认为这主要是由于宏观调控手段和调控政策的着力点不完全正确。
　　
　　一、我国近年来房价上涨过快的的原因分析
　　
　　造成房价快速上涨的因素是多方面的，既有需求层面的，也有供给方面的。
　　
　　1、市场需求过度旺盛
　　从需求方面讲，住宅需求主要包括城市化进程加快带来的刚性需求、城市居民改善住房条件的主动需求、城市拆迁改造带来的被动需求以及部分投资者的投资和投机需求等。首先，从潜在需求来看，目前，中国刚刚进入城市化的加速阶段，一直到2050年，中国都将处于城市高速发展的时期。城市化进程的加快，导致大量的流动人日涌入城市。专家估计，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55～60％，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人，而我国现有城镇居民4.9亿人，也就是说未来15年左右将约有3～3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。其次，从有效需求测算，不断提高的居民收入水平和银行贷款的低利率环境为城市居民改善住房提供了有利时机，原有城市人口存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米，如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20％的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就有支付能力或借助于银行信贷就具备支付能力的需求。此外，我国目前很多城市为了改善城市面貌，旧城改造和城市建设的力度很大，由此产生了大量的被动需求。最后，居民的投资性购房需求增加。由于房地产不仅具有消费品属性，也具有投资品属性，所以房地产市场上的需求除了自住性需求外，还存在着大量投资性需求。尤其是近年来，一方面居民可支配收入逐年提高，另一方面银行存款利率较低。于是，大量社会资金在缺乏其他更好投资渠道的情况下，纷纷进入房地产市场，造成部分城市的房地产投资需求迅速扩大。
　　
　　2、房地产供给结构失调，各级市场供给不足
　　长期以来我国住房供给结构不合理，经济适用住房和廉租房供给比例太小，高价商品房的供给比例占据主导地位，大户型、豪华型住房供过于求，而价格适中的中小户型供应偏少。别墅高档公寓每年的新开工面积相对于经济适用房新开工面积的比重在不断上升，前者每年增加，后者却停滞不前甚至下降。这样就形成了一种不合理的供给结构，即高档住房偏多，而与绝大多数居民消费能力相适应的经济适用房的供应明显不足，在高档住房“成本推动”和中低档住房“需求拉动”的共同作用下，引起房价的全面上涨。
　　
　　二、宏观调控未能奏效的原因分析
　　
　　造成宏观调控未能奏效的原因是复杂的，既有政策上的问题，也有外部环境的原因，这里只从政策层面对房价调控效应不理想的原因进行探讨，具体而言，政策层面的原因主要包括以下几个方面：
　　
　　1、调控措施着力点存在偏差
　　如前所述，我国房价上涨的原因既有供给层面的原因，也有需求层面的原因。但我们通过对我国2003～2006年政府出台的一系列宏观调控政策的疏理，发现宏观调控措施着力点存在偏差。总体而言，2006年5月以前，我国对房地产市场的宏观调控可以划分为二个阶段：第一个阶段是2003年到2004年。2003年年以来，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，尤其是上海、杭州等长三角地区，房价涨幅超过10％。于是从2003年6月央行121号文件开始，中央政府出台了一系列调控政策。但从表2可以看出，这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，结果出现投资炒作和被动需求等非合理需求的快速增长，进而导致房价大幅上涨。第二个阶段是2005～2006年初。2005年初，根据房地产市场出现的新情况和新问题，中央有关部门出台了一系列涵盖土地供应、开发、销售、流通环节等房地产行业全过程的调控政策，调控手段从行政手段上升到诸如利率、税收等经济手段。本轮宏观调控的重点是抑制房地产需求的过快增长，如开征房地产交易税、提高房贷利率等都是着眼于需求方面的。但在供给方面，由于担心投资过热，在稳定房价的政策下，政府采取一切措施防止投资增长率的反弹，控制房地产投资。结果是部分城市商品房价格在2005年下半年经历了半年了冷冬后，2006年3月份开始回暖。
　　综上所述，我国宏观调控未达到预期效果的原因在于未对症下药，房价高涨既有需求层面的原因，也有住房供给方面的原因，而我们历次调控都只针对供求的一个层面，因此，房价越调越高也就在情理之中。
　　

2、调控手段存在不足
　　首先，调控手段运用较为单一，经济手段和法律手段的运用力度不够。例如2005年的宏观调控，可以明显看出居于主导地位的是行政手段，无论是七部委的《意见》还是“新旧国八条”、“61大限”都是中央政府向地方政府和社会公众转达的行政管理指令。在我国房地产融资体系、财税体系以及房地产法律法规体系都存在着较大完善空间的情况下，不断依靠一条条的行政指令进行宏观调控显然是隔鞋搔痒、未到要害。其次，调控手段缺乏细分。尽管在2005年出台的一些调控政策中，已经出现了“区别对待”的条款，如对于营业税的征收，但是区分度仍不够明确，许多中西部欠发达地区不仅不应该紧缩调控反而应该出台鼓励性发展政策。另外，从保障居民居住需求的角度而言，调控对普通商品房的倾斜政策有所欠缺。在通过提高房屋贷款利率抑制投机时，没有对不同收入的购房群体加以区分，使得普通消费者买房的压力增大。而且普通消费者相较于投机商而言对房贷利率的敏感度是高出许多的，投机商可以通过提高炒卖价转嫁弥补融资成本，而普通消费者却因为贷款利率的上升压力倍增。 　3、地方政府对调控政策执行不力
　　首先，自从我国实行土地拍卖制度以来，相当多的地方政府对“土地财政”产生依赖。资料显示，土地有偿转让收入已从1999年的114亿元增长到2005年的3700亿多亿元，名副其实地成为了各级地方政府的“第二财政”。而实现土地效益最大化，追求“以地生财”，必须依靠高房价的拉动，因此，地方政府主观上不希望房价下跌；其次，房地产业关联性强，对GDP贡献大。统计资料表明，2005年中国GDP增长的8个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。同时，中国房地产业还直接带动了57个相关产业的产出增加。GDP增长率是衡量官员政绩的重要指标，地方官员为追求政绩不希望房价下跌。由于中央和地方政府二者之间管理目标存在差异，并由此导致一些地方政府对宏观调控政策“阳奉阴违”、“拆招卸力”，甚至逆向调节。
　　
　　三、完善我国房地产市场调控的建设
　　
　　虽然本轮宏观调控取得了一定的成效，但房地产市场发展中仍然存在一些突出问题。一是住房供应结构不合理仍十分突出。当前住房市场供应体系发展中的突出问题是与广大中低收入家庭承受能力相适应的中低价位、中小户型普通商品住房供应比例偏低。2006年1～6月份，40个重点城市上市预售房平均每套建筑面积达115平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房仍然供应不足。二是部分城市房价上涨仍然较快。国家统计局和发改委联合发布的统计结果显示，2007年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6％，其中，深圳12.6％、上海10.1％、北京9.0％、广州8.0％；新建商品住房销售价格同比上涨6.0％，其中，上海15.1％、深圳10.3％、北京9.8％、广州9.0％、福州8.8％；三是住房保障制度不完善。我国目前住房保障制度建设相对滞后，低收入家庭住房难的问题没有根本解决。具体体现在政策落实不到位，保障体系不健全，配套政策不完善。经济适用住房以及廉租住房制度建设推进缓慢。
　　针对我国房地产目前仍然存在的问题，对我国房地产市场调控有以下建议：
　　1、大力培育房地产市场，进一步拓宽租售并举的市场供应。同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给。并制定普通住房定向销售细则，在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用等方面给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。
　　2、完善住房保障制度，满足普通居民购房需求。一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。针对经济水平不同的人群实施不同的住房保障制度。对低保人群实施廉租房政策；为低收入者提供经济适用房。二是建立住房保障基金，解决资金来源。三是完善配套政策，包括建立低收入人群的住房档案和分配制度，根据实际需求安排住房投资和住房分配。
　　3、加快财政税收体制的改革，扩大房地产税基，考虑开征新税种。在房地产保有环节，将房地产税、城市房地产税与土地使用税合并，制定统一的房地产税。在房地产转让环节，要统一内外资房地产企业所得税制，适当降低税率，为内外资房地产企业公平竞争创造良好的税收环境。加强对个人所得税的征收与管理。同时，可以考虑对开发经济适用房、廉租房等提供税收优惠，鼓励提供保障住房。
　　4、调动地方政府落实调控政策的积极性，为地方政府落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响。二是改革、完善分税制度。三是改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖。

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