时间：2015-12-20 14:13:38 所属分类：信息产业经济 浏览量:
[摘 要] 近年来，我国城市商品住宅价格出现的大范围、高幅度上涨，引起了社会各界广泛关注。本文概述了我国城市商品住宅价格上涨现状，从政府、投资商、消费者三个层面分析房价过高与上涨过快的原因，并对各层面进行对策构思，意在将房价调控在一个合理范围
[摘 要] 近年来，我国城市商品住宅价格出现的大范围、高幅度上涨，引起了社会各界广泛关注。本文概述了我国城市商品住宅价格上涨现状，从政府、投资商、消费者三个层面分析房价过高与上涨过快的原因，并对各层面进行对策构思，意在将房价调控在一个合理范围之内。
[关键词] 城市；房价上涨；因素分析；对策
一、我国城市商品住宅价格上涨现状
近年来，我国房地产业运行到一个价格高位，成为国民经济增长的重要支柱产业之一。总体而言，我国的房地产业已处于质量升级阶段，供给由商业楼宇向住宅转移，购买者由集团向个人转移，产品本身由消费品向投资品转移。但不可否认的是城市商品住宅价格也呈现普遍上涨较快的趋势，某些城市的房价甚至出现“飞涨”。据国家统计局调查，2004年全国房价上涨幅度达14.4%，比上年提高10.6个百分点。2005年上半年，全国35个大中城市房价上涨幅度达9.7%，下半年涨幅为7.2%。国家发改委、国家统计局联合发布的数据显示，2006年1季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，其中北京与深圳涨幅均超过20%；2季度除上海外，房价同比上涨5.7%，其中深圳、大连、呼和浩特涨幅均超过10%，北京涨幅达8.7%；10月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月提高0.3个百分点，其中北京以10.7%的涨幅名列榜首，其次是厦门10.5%、深圳9.9%、福州9.6%、广州8.8%。
二、城市商品住宅价格上涨因素分析
房价上涨幅度如此之大，究竟是何原因?从现象上看，从宏观上国家经济环境的大背景分析，近年我国经济的稳步快速发展、房地产政策的助推等都是原因。我国经济进入高涨期已有几年，这促使房地产业随同大趋势保持不断增长态势。同时，房地产业本身也成为现阶段拉动我国经济增长的支柱产业，反过来更促进了宏观经济的蓬勃发展。1998年，我国在停止住房实物分配，实行住房分配货币化的城镇住房制度改革和把住宅建设培育成为国民经济新的增长点目标确定之后，城镇消费者的住房需求逐渐旺盛起来。因此，房地产市场化之后，住房供给与购房需求也在不断增加。
然而，从本质上看，从更加微观细致的角度分析，我们认为是由政府、投资商、消费者三方面因素对拉动房价起到了决定性作用。
(一)政府方面因素分析。近年来，中央政府围绕房地产市场宏观调控出台的政策不少：2003年6月，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》；8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；2005年3月，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》；5月，国务院转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》；2006年5月，国务院出台了调控房地产市场的六条措施；同月还转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构、稳定住房价格的意见》。但是，上述一系列政策的出台仍没有抑制住房价的快速上涨。究其原因，分析如下：
1.宏观调控政策客观上降低了市场供给，使得供需矛盾显得突出。2003年起，国家为防止房地产开发过热而采取的一系列宏观调控政策中，调节房地产供给政策的主要内容有：转变土地转让方式，增大开发商自有资金比例，提高银行贷款利率，控制土地供给，等等。这些政策本意是规范土地供给，防止过度开发，但在实际操作中却在客观上减少了住房供给，加剧了住房市场供不应求的局面。
2.地方政府作为房地产市场的利益参与者和分配者，其角色导致行为取向会略有偏差。作为房地产市场的受益者之一，市场越扩张，政府收益越大。地方政府基于一定自身利益考虑，对宏观政策执行不力。在与中央政府的“博弈”中，地方政府是“经济人”，为了地方经济的增长和个人政绩的考察，行为偏差产生了逆向的经济效应：(1)房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP，还可以使地方政府得到更多的土地出让金，但同时又不用付出任何经济上的成本，大多数房地产交易收费都是地方政府直接或间接的资金来源。这种收益与成本的极不对称性容易导致地方政府“以地生财”的政绩观。(2)地方政府对经济适用房政策落实不到位。多年来，经济适用房建设水平始终在低位徘徊，2005年全国这方面投资仅565亿元，同比下降6.8%，占房地产开发投资的比重则由上年的4.6%下降到3.6%。分析其原因，主要是经济适用房免除了土地出让金。所以，地方政府出于财政考虑必定不会安排太多土地用于经济适用房建设。(3)少部分地方政府盲目扩大拆迁规模，人为地增加了大量被动购房需求。一些地方政府作为土地的直接供应者和房地产市场行政管理的主要承担者，为在短期内“有效”提升政绩，大搞形象工程和“造城运动”，大拆大建强制性地导致了大量拆迁户产生被动购房需求。这种状况正好迎合了开发商的利益诉求，容易导致房价的非理性上涨。
(二)投资商方面因素分析
1.房屋建筑成本不断升高，开发商相应将成本转嫁到房价上。(1)在“招拍挂”政策下土地成本不断上升，地价上涨自然推动房价上涨。我国城市的土地使用权在一级出让市场上均采取了“招标、拍卖、挂牌”的形式。开发商在拍卖中高价竞争获得的土地自然会构成后续房价上涨的基础。而且，尽管先前地块交易成本可能较低，但一旦后续地价上涨，出于市场比较原则，先前价格较低的土地和房屋也会跟着价格上涨。(2)近年来由于投资的过度旺盛、原材料供应紧张等原因导致沙石、水泥、钢铁等建筑原材料价格持续上涨，房价自然随之增长。(3)建筑工人工资的增加也是推动房价上涨的重要原因。由于国家对农民工待遇的重视，建筑工人工资有所增加，开发商会把增加的人力成本转嫁到房价上。(4)楼房品质不断提高。近年国内城市的新楼盘从工程质量、建筑规模、外观造型到物业管理、配套设施和环境绿化，与前几年相比都有了很大提高，一些高档楼盘都以建设高档品牌住宅小区为目标，力求将自身打造成知名度高、信誉度好、市场覆盖面大的房地产品牌，配套建设了商务会馆、超市商场、幼儿园、文体休闲等设施，楼房建设成本的提高必定会引起房价的上涨。
2.投资者追求利润最大化。中国人地关系紧张、民众偏好置业的国情特色和加速城市化的背景，为房地产开发商提供了充分的市场空间。再加上体制缺陷、政策偏差、政府资源垄断和“设租”、消费者的盲目、丰厚的利润回报，都在不断积累开发商的财富数额和社会地位。这种积累效应吸引着更多开发商不断进入该市场进行投资。同时，加上近年股市低迷，投资渠道有限，满足人们投资需求且安全性、流动性和赢利性较好的金融产品相对不足，资金雄厚的投资者只有将资金释放到房地产市场，而中小投资者也因为信心不足从而将闲散资金选择房地产这一相对安全、稳定的投资对象进行投资，这也带动了房价的不断上升。
3.开发商的不良经营也是房价不断上涨的重要原因。鉴于土地的不可移动性、不可复制性和稀缺性以及房地产业的行业壁垒，我国的房地产市场属于垄断性竞争市场，开发商是价格决定者。某些开发商在可以垄断话语权的区域，利用信息的不对称，针对“买涨不买跌”的购房心态，营造涨价气氛或进行投机炒作，与政府博弈，并发布虚假信息，制造房地产供不应求的假象，推动房价上升。某些开发商还通过延期竣工、合作开发、收购其他公司项目等手段囤积土地或通过“捂盘”延期销售等方式囤积房源，以减少当期房屋供给量，通过时间差价致使房价上涨。甚至还有开发商与房地产中介机构存在联手虚构买卖合同，哄抬房价，欺骗消费者的现象。
(三)消费者方面因素分析
1.我国当前正处于城市化和工业化加速发展的进程中，每年1500万新增城市人口中部分人有首次置业的需求和能力。同时，城市居民本身收入也在不断增长，闲散资金增加，这些都产生了巨大购房消费需求，影响了房屋价格。
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