区域特征与商业银行住房抵押贷款决策

时间：2015-12-20 14:24:57 所属分类：信息产业经济 浏览量:

一、城区特征的涵义 城区特征是商业银行住房抵押贷款决策的一个重要因素，它包括：1.人口特征，包括中位家庭收入、离婚率、失业率、年龄结构和受教育水平等；2.住房存量特征，包括住房价格波动率、住房交易规模、土地供给弹性、住房所有权比率、住房空置率、

一、城区特征的涵义

　　城区特征是商业银行住房抵押贷款决策的一个重要因素，它包括：1.人口特征，包括中位家庭收入、离婚率、失业率、年龄结构和受教育水平等；2.住房存量特征，包括住房价格波动率、住房交易规模、土地供给弹性、住房所有权比率、住房空置率、中位住房租金价格比、中位住房建筑周期和中位住房年龄等；3.公共服务特征，包括接受公共住房支持的家庭比例、学校质量、治安状况和拆迁改造等；4.其它特征，包括单个贷款者收到的住房抵押贷款申请数量、经济增长率和产业分散化程度等。

　　城区特征或多或少以相同方式影响一个城区住房抵押贷款的风险。因此，商业银行可以根据城区特征判断一个城区的住房抵押贷款违约风险，进而确定对该城区的住房抵押贷款决策(例如最低首付款比例和拒贷率)。

　　二、城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制

　　关于城区特征对商业银行住房抵押贷款决策影响机制的研究主要有违约理论、理性歧视理论、信息外部性理论和内部信息效应理论。其中，违约理论可以解释哪些城区特征影响贷款风险；理性歧视理论主要解释商业银行根据城区特征进行贷款决策的合理性；信息外部性理论和内部信息效应理论解释城区特征对商业银行贷款决策的影响会导致中低收入城区的贷款供给不足。信息外部性理论与内部信息效应理论的主要区别在于研究角度不同：前者认为，当前住房交易提供的城区信息使该城区的所有贷款者受益；后者认为，单个贷款者在从事住房抵押贷款业务过程中搜集到的某些城区信息只使该贷款者受益。

　　1.违约理论

　　住房抵押贷款违约理论有两种：支付能力理论和权益理论，分别解释被迫违约和理性违约。

　　支付能力理论的主要内容是：(1)当借款者无力支付月还款额时，违约发生。(2)影响借款者支付能力的因素有：触发事件(包括失业、离婚和疾病等)、融资来源(包括收入和储蓄等)、融资条款(包括住房抵押贷款的利率、期限和贷款价值率以及其它负债)和其它(包括户主年龄和家庭里孩子的年龄与数量等)。

　　权益理论的主要内容是：(1)违约可视为住房抵押贷款所内含的看跌期权，即以不偿还住房抵押贷款余额为条件而卖出住房的期权；即使借款者有能力支付月还款额也可能在一定条件下执行看跌期权。(2)违约的必要条件是负权益(即住房价值小于贷款价值)，并且违约受交易成本和触发事件的影响。(3)负权益的影响因素包括初始贷款价值率、住房价格波动率、已抵押年数、贷款期限和资金机会成本；交易成本包括违约信用损失、寻找新住所的搜寻费用和搬迁费用等，它增加违约成本从而降低违约概率；触发事件包括失业、离婚和迁移等，它将多期最优违约决策提前到现在。

　　有关住房抵押贷款违约的研究成果是：城区住房价格波动是导致违约损失的最重要因素；城区失业率有助于解释违约率；城区中位家庭收入水平与违约率高度负相关，城区失业率和离婚率与违约率高度正相关。可见，住房价格波动率、失业率或离婚率高以及中位家庭收入低的城区违约风险大。

　　2.理性歧视理论

　　该理论的主要内容是：(1)在单个贷款申请者和单个住房特征难以准确获得的情况下，权衡收益和成本，贷款者根据贷款申请所属城区的特征判断违约风险更有利可图。(2)某些城区的违约风险比其它城区高，如果高于贷款者的最大可承受风险，来自这些城区的贷款申请会被拒绝；如果低于贷款者的最大可承受风险则会被批准，但同时被要求较高的首付款比例。(3)因为理性歧视是有利可图的，市场竞争不能使其消失。

　　这方面的研究成果表明，金融机构对低收入城区比对其它城区的拒贷率高，但在控制了城区风险之后，拒贷率的城区差别消失，这表明理性歧视是存在的。对住房价格波动率较大的城区，贷款者要求较高首付款比例的概率较大。

　　3.信息外部性理论

　　该理论的主要内容是：(1)一方面，住房估价的精确性与近期的城区住房交易规模正相关，与城区预期住房价格波动率负相关；另一方面，如果住房估价不精确，贷款者为降低违约风险会要求较高的首付款比例或者拒贷，导致住房销售难度加大；两个方面相互影响，产生了一个动态的信息外部性。(2)在一个外部冲击(例如住房交易税提高)下，如果住房交易规模下降得较小，则信息外部性作用较小，住房抵押贷款市场能恢复到初始的稳态均衡点；如果住房交易规模下降得足够大，则信息外部性作用会大到使该市场持续萎缩，甚至消失。(3)低收入城区的住房交易规模一般较小，而且首付款是对低收入家庭拥有住房所有权的一个重要门槛，所以信息外部性对低收入城区的影响较大。

　　有关学者经研究发现，住房交易规模与拒贷率显著负相关，表明信息外部性是存在的。

　　4.内部信息效应理论

　　该理论的主要内容是：(1)单个贷款者在从事住房抵押贷款业务过程中搜集到的某些城区信息只使该贷款者受益，这些信息与该贷款者的抵押贷款业务规模正相关。(2)在低收入城区，购买住房的抵押贷款申请总量通常比较小，如果一个城区存在多个贷款者，可能没有任何一个有足够的业务规模以获得足够的城区信息，贷款风险或单位贷款成本会比较高，从而首付款比例或拒贷率也比较高。

　　有关学者研究发现，单个贷款者的住房抵押贷款业务规模与其拒贷率显著负相关，表明内部信息效应是存在的。内部信息效应在低收入城区比在中高收入城区大，可以解释中低收入城区之间1/4的拒贷率差别。

　　我们基于有关文献综述，发现城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制有三种：

　　(1)违约理论和理性歧视理论：城区预期住房价格波动率↑、城区中位家庭收入水平↓、城区离婚率↑或城区失业率↑→违约风险↑→首付款比例↑或拒贷率↑

　　(2)信息外部性理论：城区预期住房价格波动率↑或城区住房交易规模↓→住房估价精确性↓→违约风险↑→首付款比例↑或拒贷率↑

　　(3)内部信息效应理论：单个贷款者收到的住房抵押贷款申请数量↓→该贷款者获得的城区信息↓→违约风险↑→首付款比例↑或拒贷率↑

　　三、城区特征对我国商业银行住房抵押贷款决策的影响现状

　　当前城区特征对我国商业银行住房抵押贷款决策的影响已经显现。一方面，使商业银行对不同城区规定不同的最低首付款比例，甚至对一些城区拒贷；另一方面，使中低收入城区的住房融资难度明显加大。

　　2004年一季度，杭州市萧山区许多新楼盘每平方米价格上涨1000元—2000元，受此影响，4月上旬，工行、农行、中行、建行的萧山区分支机构，全部暂停对该城区的住房抵押贷款业务。建行萧山区支行还对住房抵押贷款的评估作出了一些限制：如果之后恢复了住房抵押贷款业务，评估必须由本银行指定的几家房地产评估公司来做。

　　2004年下半年，上海多家银行在二手房抵押贷款方面出台了新的限制条件——城区和环线概念，停止了向奉贤、金山、南汇、川沙、崇明五个城区发放二手房抵押贷款；内环线以内的二手房抵押贷款首付款比例普遍增至3成，内外环之间的增至4成，外环线以外的增至5成。

　　2005年9月，中国农业银行总行下发《关于积极稳健发展二手房贷款业务的通知》规定：二手房贷款业务的重点发展区域仅限于长三角、珠三角和环渤海经济圈直辖市、省会城市、地级城市及经济强县(市)。据统计，我国中西部所有城区的住房抵押贷款余额只占全国的23.9%，所占比例明显偏低。

　　另外，为防范金融风险，中国人民银行规定，从2006年6月1日起，个人住房抵押贷款首付款比例不得低于30%，但考虑到中低收入者的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行最低首付款比例20%的规定。然而，在实践中，商业银行对住房抵押贷款申请者普遍执行的最低首付款比例是30%或30%以上。

　　四、结论及建议

　　1.商业银行根据城区特征进行住房抵押贷款决策具有合理性。目前，我国个人信用查询系统处于起步阶段，尚不完善；住房估价技术的科学性、客观性较差，并且委托代理问题使房价高估的现象比较突出。这导致商业银行搜集单个贷款申请者特征和单个住房特征的成本高、准确性低。相对而言，城区特征的获取成本较低、较准确。城区预期住房价格波动率、中位家庭收入水平和住房交易规模等城区特征都显著影响住房抵押贷款违约率。所以，商业银行会根据城区特征判断一个城区的住房抵押贷款违约风险，对违约风险较大的城区规定较高的最低首付款比例或者拒贷率较高。

　　2.商业银行应与品牌房地产中介公司和物业管理公司合作。目前我国已经有了一些品牌房地产中介公司和物业管理公司，它们在城区特征方面比商业银行具有信息优势，商业银行通过与其合作可以降低城区特征的信息搜集成本。

　　3.商业银行应密切关注城区住房价格波动率。城区住房价格波动是导致违约损失的最重要因素，一个城区的住房价格波动性越大，则住房估价的精确性越低，进而住房抵押贷款的风险越大。因此商业银行对该城区的贷款申请应该规定较高的最低首付款比例或者拒贷率。

　　4.政府应对中低收入城区征收较低的房地产营业税，甚至免征。我国2005年以来的房价调控政策之一——开征或提高房地产营业税，通过抑制住房交易稳定房价，实践证明起到了一定效果。但需要注意的是，开征或提高房地产营业税也会通过抑制住房交易降低住房估价的精确性，进而使商业银行提高首付款比例或拒贷率。因此，为解决中低收入者的住房融资困难，建议政府对中低收入城区征收较低的房地产营业税，甚至免征。应采取抑制住房交易以外的其它措施(例如增加住房供给)调控中低收入城区的房价。

　　5.应限制中低收入城区的商业银行数量。中低收入城区的住房交易规模通常较小，所以住房抵押贷款申请总量较小。如果一个中低收入城区的商业银行多，则可能没有任何一家能收到足够的住房抵押贷款申请数量以获得足够的城区信息，贷款风险或单位贷款成本会比较高。因此，政府应该限制中低收入城区的商业银行数量，或者帮助中低收入城区的商业银行分支机构组成住房抵押贷款银团，以使商业银行获得更多的城区信息，进而减小中低收入城区居民的住房融资难度。

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