商业地产开发中商业与地产脱节问题探究

时间：2015-12-20 13:17:00 所属分类：信息产业经济 浏览量:

内容摘要：近几年我国商业地产开发大多套用住宅的开发模式，采用“先开发，后招商”的方式，这种开发模式极易造成商业地产开发中商业与地产脱节。本文从商业地产开发中地产与商业脱节中的主要表现入手，分析了造成脱节的原因以及由此带来的问题，并提出了解

内容摘要：近几年我国商业地产开发大多套用住宅的开发模式，采用“先开发，后招商”的方式，这种开发模式极易造成商业地产开发中商业与地产脱节。本文从商业地产开发中地产与商业脱节中的主要表现入手，分析了造成脱节的原因以及由此带来的问题，并提出了解决对策。
　　关键词：商业地产商业地产脱节
　　
　　在我国商业地产开发过程中，多数开发商都是由住宅开发商，尤其是成功的住宅开发商转型而来的，其必然导致有这种“成功”背景的开发商在商业地产开发中表现为：开发程序上沿用“拿地——规划、设计——建设——销售”的住宅开发模式，以销售为最终目的；规划上则是想到哪儿建到哪儿，没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求，只是考虑地块能建什么样的商业业态；产品功能上只是停留在住宅开发所能满足的基本功能，而忽视了商业地产所特有的功能需求。这种地产开发住宅化的模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。商业地产是复合型产业，它要求把地产开发和商业经营有机结合起来。由于开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，往往采用先地产后商业的做法，把房子盖起来以后、招商再开始销售，这样必然造成商业地产与商业发展的不相适应。其结果导致商业地产的空置率居高不下，严重影响了我国商业地产的持续健康发展。
　　
　　商业与地产脱节的主要表现
　　
　　商业与地产脱节主要表现在以下几方面：
　　
　　（一）建筑设计与市场定位脱节
　　商业地产项目涉及的是地产开发与商业经营两个专业领域，需要进行科学地整合与定位。但多数开发商最初仅仅将自己定位在商业项目的地产开发商上，在商业项目规划设计和建设中，没有为以后的商业运营进行认真细致的市场调查和科学合理的市场定位。由于缺乏市场调查和市场定位这一主线，在建筑设计中，开发商为追求经济利益最大化，往往为了好卖而规划设计、为了好租而规划设计、为了使用面积最大化而规划设计、为了建设成本最低而规划设计，这些往往造成一些不良的结果，具体表现为：商业地产或是由于市场定位不合理，贪大求全，脱离当地消费水平；在使用中存在着设计的先天不足，给项目今后的运作带来了不便，降低了效率；不少项目在建成后，为满足租户的要求需大幅度改造物业，从而造成了人、财、物的严重浪费。
　　
　　（二）前期招商与后续经营的脱节
　　与国外商业地产发展商长期持有物业只租不售不同，受资金、利润及经营思路的影响，我国大多数开发商在商业地产开发上存有急功近利的想法，抱着“卖完就走”的经营思路，希望“开发、出售、再开发”的循环周期越短越好，以赚取更多的利润，因此不可能完成对商业地产项目的完善规划。项目售出后很多开发商却对商业后期如何运营却不加重视，不愿意多承担责任，也没想过尽可能地帮助买家创造良好的商业经营条件和氛围。即便加以考虑，由于商业地产已被拆零成小商铺卖掉，所有权与经营权分散归属众多业主或租户，地产商也无权干涉。
　　
　　（三）商业地产规模与商业发展水平脱节
　　自2001年以来，我国商业地产的投资迅猛增长，普遍高于其它类型房地产投资的增长水平。据国家统计局统计数据显示，近几年我国商业地产投资年均增幅连续超过30％。2004年1至10月份，全国商业地产完成投资同比增长34.70％，竣工面积增幅达16．2％。分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅5.8个百分点和6.4个百分点。2004年我国全年商业地产投资总额达到1723亿元，约占全部房地产投资总额的31％，即使只考虑到20％的最低增值，我国商业地产仅这一年的新增开发体量就约占全球房产总值的万分之四；而我国商业经过前几年的快速增长，已进入了调整期，近几年，特别是2004年和2005年，我国商业地产增长速度已远远大于商业发展速度，造成了商业地产空置率持续攀升和社会资源的很大浪费，突显了商业地产规模与商业发展水平脱节这一矛盾。
　　
　　商业与地产脱节的原因分析
　　
　　（一）房地产公司是一个项目性公司
　　由于房地产的主要“原料”土地获取的非连续性，在目前的体制下，房地产公司主要通过公开拍卖竞价获得土地，一家房地产公司在一个项目开发完之后，很可能由于没有土地储备而被迫停止开发，因此房地产是以项目化方式运作的，一旦一个项目开发和销售完成后，整个公司就可能被解散。而商业可以连续经营而且应该连续经营才可能获取丰厚的利润。房地产公司的“短寿”与商业公司的“长命”形成了很大的反差，这是造成商业与地产脱节的一个先天性体制问题。
　　
　　（二）房地产是我国目前公认的暴利行业之一
　　因此房地产公司主观上也不愿意在商业经营上花费太多的精力和资源而失去更好的赚钱机会。据一些政府部门调查显示，全国房地产行业利润高达到20%以上，高的甚至超过100%。而商业地产价格比住宅又会高出数倍，甚至十几倍，因此，商业地产的利润是非常高的，这也是近几年我国商业地产迅猛发展的一个很重要的原因。但是商业地产的核心和载体是商业。而商业目前在我国是微利行业，受利益趋动，在当前房地产还比较热，销售形势基本上还不错的前提下，绝大多数开发商仅仅把商业地产视作获取高利的一种手段，自然不会在后续的商业运营上作长远的规划和设计，这也是造成我国商业地产开发中商业与地产脱节的重要原因。
　　我国商业地产开发商无需整合商业资源就可获取暴利。由于目前商业地产的发展是建立在城市规模快速扩张和对新兴商业设施需求急剧增长的基础之上，加上部分城市房地产“炒房”之投机风过盛，拉大了房地产泡沫，市场供需关系呈现出“有和无”而非“好与坏”的卖方优势，促长了商业地产开发的浮躁心态和盲目行为，而缺乏专业资源整合的简单开发依然可以实现商业暴利，必然造成商业地产在整合商业资源上丧失了利益驱动力。
　　
　　（三）房地产开发商缺少商业地产开发的经验和人才
　　商业地产是一项涉及面很广的系统工程，相比于住宅地产在户型、朝向、绿化、建筑等方面的专业技术要求，商业地产具有更多更高的综合性要求。而事实上，住宅与商业地产的物用价值取向是截然不同的，住宅物业重在居家的环境和生活的舒适等品质指标，产品的性质应属于直接用于生活消费的终端商品；而商业地产则侧重经营的增值和投资的潜力等品质指标，产品的性质应归类为间接用于经营投资的商业资本。商业地产作为整个商业经济产业链条中一个基础性的上游产业，它的地产属性包含建筑形态、功能空间、环境配套、技术要求等专业内容，而其商业属性更是涉及到相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合因素。由于商业地产的双重特色反映出它具有跨行业的复合属性，因此在商业地产的开发中，应当在项目选址、立项、规划、招商、设计、建设、运营、管理等各环节上，需要有效整合房地产和商业两大领域内的人才、资金、技术、管理等优质资源，这是保证商业地产发展科学性和效用性的必然要求。然而，房地产公司缺少跨行业资源的整合力度和复合型专业人才团队，这是导致当前商业经营和地产开发“两张皮”的一个重要原因。
　　
　　（四）商业地产商资金紧缺
　　一个商业地产项目的投资往往少则几亿元，多的甚至达几十亿元，而开发商往往仅能投入10％一20％的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。在目前的国家宏观调控政策下，向银行贷款的难度很大，直接融资渠道又很狭窄，信托资金由于受到各种条件的限制，能融到的资金对于项目资金缺口来讲，也只是杯水车薪。同时，再加上商业地产项目，特别是大体量的商业项目市场成型和成熟需要一个较长时间(往往需要几年时间)的市场培育，即使开发商引进了一些具有很高的经营水平、品牌效应、强大消化能力的主力店客户，此过程依然无法逾越。因此，开发商面临来自资金的压力是很大的。资金链就是开发商的生命线，迫于资金压力，开发商往往只有出售商铺这一条路可供选择，而一旦将商铺出售了，开发商就更不愿意进行有效的商业培育，即使偶有意愿但也缺乏必要的能力和手段了。
　　

　（五）缺乏完善的商业网点规划
　　截至2005年7月11日，我国只有42个市(含直辖市、省会及计划单列城市完成了商业网点规划的报批和实行。因此在我国许多地方商业地产开发基本上处于一种无序状态，只要开发商拿到地产开发权，就基本可以凭想象盖起一座楼，在楼内留出些铺面就是所谓的商业地产。而这种开发模式除了带来商业地产和商业经营的不适应外，更造成了网点布局的严重失衡。在商业业态的选择上，又多是购物和餐饮，缺少休闲、娱乐、健身以及综合消费的商业设施。布局失衡、业态趋同不仅无法满足多样性的消费需求，更为严重的是许多已经建成及即将建成的商业设施，或面临着经营艰难的窘境，或被长期闲置，浪费了宝贵社会资源。由于商业网点规划不健全加重了商业与地产脱节这一问题。
　　
　　商业与地产脱节所带来的问题
　　
　　（一）减弱了对商业地产的后期营运管理的调控能力
　　国际上通行的大规模商业地产的运营模式是只租不售，以保证良好的整体管理和整体营销。但是我国绝大多数商业地产的开发商往往按照传统的房地产投资理念来运作，采取分割出售的经营方式，这样各商铺出售后，归不同人所有，很难统一所有投资者的经营意愿，由此造成开发商对众多的业主和经营者的利益的整体调控能力非常有限。为了加强商业地产的整体调控能力，一些项目承诺一个合适的投资回报率、采取售后返租的经营方式。当然，这种方法在经营状态好的情况下还可以，但是一旦出现一些问题时，开发商很可能的运作会得不到众多小业主的支持而陷入困境，最后导致整体运作上的失败。而在商业运作上开业后的前二、三年不可避免地会遇到诸多问题，这将构成对开发商的严峻考验。因此在商业地产的后续管理中地产商往往缺乏对项目的整体控制能力，单纯靠分散的业主或租户自身调节，加大了经营风险，结果很容易出现物业火爆销售之后，开发商赚钱走人，商业项目日渐萧条的局面。
　　
　　（二）降低了规模效益
　　商业地产近几年开发的规模越来越大，但往往规模效益并不明显，这主要表现在：一是由于采用分割出售的方式，把商铺分散卖给业主。而小业主在出租时更多的是从自身利益角度考虑，缺乏整体观念，仅将商铺出租给高租金的商户，不考虑经营项目或商品品种、档次，很难顾及到商户对整体的影响，形成一些业态、店铺、经营项目简单随意地拼凑在一起，势必造成大型购物中心经营及布局无序、无特色，项目交叉重复，杂乱无章，服务功能残缺，更谈不上良好的企业形象和效益以及整体规模效益的发挥。二是一些小经营户有可能铤而走险，坑蒙拐骗，经营假冒伪劣产品，这种行为对他自身而言可能没有什么大影响，大不了再换一个地方经营，但却可能严重影响到整个项目的形象和口碑，而在目前商铺分割出售的模式下，对这部分经营户的认定和处理却颇为棘手。规模越大，控制越难，这制约了商业地产规模效益的发挥。
　　
　　（三）项目发展后劲不足
　　整体推广是成功经营的重要手段之一，特别是在项目的开业前期和各个调整期，整体推广起到相当重要的作用。由于项目分割出售，一般情况下，项目开业前后的前期推广费用由开发商通过管理公司来支付，开发商也已将这部分费用计入项目开发成本当中。然而，在开业后各个时期的推广费用从哪来呢?这已成为多方扯皮的问题之一。此外，物业改造困难也成为一个突出的问题。消费者总喜欢到价格合理且环境优美的场所购物消费。一个商业物业在经营一段时间之后，为吸引更多人的眼球，需要进行翻新、改造等。对于一个已成功经营的项目来讲，费用的分担可能是小问题，因为不管是租户，还是小业主，其经营收益都比较高，分担一些改造费用应该问题不大，而对于一个刚刚起步才二、三年的项目则难度较大，往往由于各方的收益情况不尽理想不尽一致，改造费用也成了多方扯皮的一个问题，从而制约了整个项目的持续发展。

（四）降低了商业资源整体配置效率
　　这些年来，我国商业地产的发展，特别是大型商业设施的建设，几乎全部集中于北京、上海、重庆等中心城市和沿海经济发达城市，造成了结构性的网点布局地区不平衡和不合理。据统计数据显示，2005年北京商业地产存量与新上市的总供应量将接近500万平米，远远超过市场的需求。上海商业设施的增长需求如果按照社会消费品销售总额年增幅10％计算，即使停止新增商业地产的开发，仅现有存量商业设施就足够其未来5年的市场需求，而当前却依然在以96.9％的超高速度增长；天津正在开发的商业地产项目已达400多万平米，成都新开工商业项目面积超过200万平方米，其它诸如重庆、长沙、广州等城市的商业地产开发都不同程度地存在饱和或过剩的现象，而就在城市商业地产开发大比规模、拼豪华的同时，我国广大欠发达的城乡地区却还处于缺少基本商业设施的状况。同时，即便在商业地产发达的城市中，也存在老城传统商区中商业设施密集度过大和新城区尤其是新建社区中商业设施匮乏的强烈反差。如在北京，郊区许多居民购物消费只能驱车进老城区；上海作为我国商业最发达城市，虽然其郊区社会消费品零售总额已超过了全市总额的50％，但郊区的商业地产开发明显不足，新兴社区也有一半没有实现应有商业设施的配套。这些问题都凸显出了我国商业地产发展的结构性矛盾。由于许多项目严重脱离当地经济发展水平和商业发展规律，在选点布局上不尽合理，往往项目开业之日，就是倒闭之时。
　　
　　解决商业地产开发中商业与地产脱节问题的建议
　　
　　（一）重新调整自身定位
　　商业地产的价值是以实现运营价值为基础的投资形式，体现的是地产和商业价值集合而成的金融价值，商业地产的价值最大化不是指开盘销售期间的价格最大化，而应是从商业经营的角度，经过长时间的、持续的经营、发展和培育达到物业的升值，真正实现房地产的价值最大化。在当前，确立这一观念对开发商而言是至关重要的。因此， 开发商要实现从地产开发到商业经营者角色的转变，改变过去重建设、重销售、重招商，轻服务、轻经营、轻规划的落后做法，确立地产开发和商业运营并重的经营格局。商业有它的规律，地产有它的规则，两者必须结合起来，单一脱离就会产生很多问题，在这样的情况下需要加大对相关理论的研究力度，加快既懂地产又懂商业的复合型商业地产人才的培养，这样才能更好促进商业地产健康发展。
　　
　　（二）实行“订单地产”模式
　　近年来，国内出现的商业地产的热潮，是由房地产商发起的。由于住宅类地产已逐步形成过度竞争，盈利空间日渐萎缩，必须拓展新项目。地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。与此同时，零售商为了降低经营成本，避免商业设施投资风险，加快网点建设，扩大市场，也积极与地产商合作。这样，地产商与零售商纷纷双向延伸，跨行业合作，追求双赢的效果。国内许多实力雄厚的地产商与国内外知名优势零售企业结成战略联盟，分别借助对方的力量大举扩张各自的市场规模。这种模式的合作关系主要有三种：一是购买关系，指商业企业向房地产商提前订购所需要的商业物业；二是租赁关系，指商业企业以相对固定租金的形式向房地产商租用商业物业；三是营业额或利润分成，商业企业向开发商租房，开发商从商业企业经营的销售额或保底利润中提取一定的比例作为收益。这种方式有保底经营和非保底经营之分，保底经营指商业企业应向房地产商保证一定量的销售额或利润额，当经营未达到此保底额时，房地产商按保底销售额提成或按利润向商业企业收取约定的收益。
　与大型商业企业(主力店)确定了合作关系后，房地产商按与其约定的要求进行有目的的规划和建设，通常我们把这种与商业企业联合开发的模式称为“订单商业”。与先建设后招商的传统模式相比，这种订单商业模式具有多种优点，更能适应变化中的市场环境。
　　通过与大型商业结成战略联盟关系，让这些商业企业参与到整个商业地产的规划，有助于弥补地产商在商业运作中人才紧缺，经验不足的弱点，有助于地产商准确客观地进行商圈分析、市场定位和业态组合，以使资源效用最大化。
　　商业巨头的稳定租金提高了商业地产项目整体经营的稳定性，同时房地产商可以借助商业巨头的品牌效应提高铺位售价和加快中小店的招商进度。商业巨头提供的租金虽然可能很低，但因它们可以在日后营运中吸引大量的顾客，吸引其他商业企业入驻，从而影响了项目租售给其他商业企业的售价或租金水平。
　　由于不同商业业态具有不同的设计要求，如餐饮业需要排污、排油烟、燃气供应系统，大型超市要求足够以供其冷冻、保鲜设备使用的供电量和足够多的停车位，娱乐机构则需要更严格的消防系统、疏散通道和出口，在订单商业地产模式下，房地产商可以预先按需设计，从而可以最大限度减少需要改造的地方。
　　
　　（三）规范售后返租营运模式
　　房地产商在项目建成之前，应对尚未招商的非主力店进行招商或铺位预售。非主力店的招商模式与传统的商业模式类似，而铺位预售则与传统的商业地产销售模式相同。在我国目前的金融环境下，由开发商长期持有商业地产而不对外出售的可能性很小，为保证商业地产项目在经营上的整体性和一致性，最大可能发挥出规模效益，建议开发商对预售的中小商铺实行售后返租，以使众多商铺在经营上形成合力。售后返租即开发商与买方在签定合同时约定， 商铺经营权交由开发商，由开发商(或开发商委托某一机构)统一经营，开发商承诺给予买方在一定年限内固定回报。售后返租实质是以固定回报换取商铺经营权。售后返租应做到三个统一：
　　统一招商管理。这有助于招商的品牌审核管理和完善的租约管理。入驻的经营户的商业业态、经营品类、商铺区位必须根据整个商场的统一规划来选择，以保证商业地产的业态和空间的最优化。在选择租户时，不能只从租金的角度选择，而是应该对租户的行业、资质、背景及其信用度等方面进行综合考虑，尤其是他所经营的行业与自己所设计的物业类型是否冲突，行业间有无竞争，与其他租户行业的互补程度如何。从而来选择一些“优质”的商家，以获得一个长期、稳定的租约。
　　统一营销管理。这有助于维护和提高经营者的共同利益，商场应尽可能地策划好整体的营销计划，组织策划相关的广告促销活动，对实际发生的费用按照经营户的销售额的一定比例进行分摊，如果商场能实现统一收银管理，将能较好地执行按销售额分摊。此外，要还有统一的经营时间；经营户的品牌广告、促销，广告尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理，以维护整个项目的形象。
　　统一服务与监督。指导、协调、监督、服务经营户的活动，保证商业地产的高效运作。一方面，对经营户提供必要的指导和服务，如培训营业员、卖场布置促销安排等，另一方面对经营户进行监督管理，对一些违反商场规章制度、破坏商场形象的经营户予以严肃处理，严重的要清理出商场。
　　
　　（四）做好商业地产前期定位和规划工作
　　1.做好商业地产的定位工作。由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商开发商业地产时，定位是非常关键的问题，同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。只有准确、恰当的经营定位，才能在激烈的市场竞争中得以生存与发展。要做到准确定位，一方面必须适应市场的需求，另一方面也要从自身的具体情况出发，走适合自己的路线。市场细分是商业地产定位的前提，尤其是针对商业密集区，要让商业地产成功赢利，就必须把市场细分再细分。小型商业物业要通过定位，避免与大型MALL正面交锋，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“专”、做“精”，以自身的特色来吸引消费者。
　　2.遵循商业规律选择合适的业态。很多地产商在商业业态规划方面一味地求大，其实衡量商铺价值并不是取决于业态的大小。而是租金利益最大化和人流的多少。选择何种商业业态必须遵循一定的商业规律，如社区底商，只适合频繁消费的、小额的、同质化的商业业态，如超市、便利店或与小区生活配套所需的饮食业。商业地产到底以何种业态为主，主要取决于所在区域的经济发展水平和人们的生活水平。根据国际上发达国家和地区商业发展经验，商业业态与经济发展水平之间存在着如下规律：当人均国内生产总值(GDP)在1，000美元时，主导商业业态为百货商店；人均GDP在2，000-3，000美元时，主导商业业态为大型综合超市；人均GDP在达到了6，000美元时，主导商业业态以专业商店为主；人均GDP达到12，000美元以后．主导商业业态演变成大型购物中心(SHOPPING MALL)。在我国购物中心是否已饱和争议很大，全国已经建的和在建的有263个，整体面积已经超过三千万平米，已经积压了1500亿到1700亿资金。是不是每个地方都需要、都能够、都应该建购物中心呢?我认为购物中心的建设，必须考虑到经济发展的需要。一般的情况下人均收入在1000美元以下左右的城市不要考虑购物中心建设问题。人均在1000到3000美元可以进行试点，也就是说有一些大城市已经达到收入两万多人民币可以搞试点。3000到5000美元应该说是中国购物中心发展的起步，像北京、上海已经进入这个时期。5000美元以上的进入到发展时期，10000美元以上进入了成熟期。
　　
　　（五）创新商业地产投融资机制
　　融资问题不解决，商业地产中商业经营与地产开发的脱节问题就不可能从根本上解决，因此要求建立和完善商业地产市场健康的投融资机制，保证商业地产项目开发和经营所需大量资金的多渠道来源，同时遏制和规避国有银行的单一信贷风险，提高国家对商业地产实施有效宏观调控的主动性。在国外大多数的商业地产是由市场基金支撑运营的。在美国199家基金和171家公开上市基金中拥有全国购物中心一半以上的投资，日本和南美情况也是类似的，在欧洲和东南亚，购物中心多半是由专业购物中心开发商运用自有资金来发展的。而在我国商业地产的开发资金主要来源于银行的短期贷款，银行信贷的依赖水平普遍达到70％以上，有的一些大型商业地产项目甚至超过90％。据商务部保守的调查显示，目前银行在商业地产领域投放的风险资金为1400—1800亿元，而具有讽刺意味的是，银行的这部分风险投资几乎相当于我国全部商业地产空置面积的开发建设成本。为此，国家应创新商业地产市场化的投融资机制，放开和引进国内外风险投资和专业基金进入商业地产领域，借鉴一些发达国家(或地区)商业地产开发经营的成功经验，引入房地产投资信托(REIT)的开发模式，这将对提升我国商业地产的开发水平和实力发挥积极的作用。
　　
　　（六）加强对商业网点的规划和调控
　　各地要加紧编制商业网点的规划， 并且要提高商业网点规划的权威性、科学性和可操作性。编制规划中要注意以下两点：一是商业网点规划要与城市规划相结合。要从城市总体发展出发，与人口分布、消费需求、交通体系、环境保护相结合。通过与相关的产业相配合，使资源得到有效合理的配置。从而促进城市功能不断完善和升级。二是规划和调控必须与市场机制基础作用相结合。制定规划的目的是为了减少无序竞争，盲目发展和重复建设。而不是取代市场配置资源作用。所以制定规划一定要尊重市场规律，使规划建立在市场规律基础上，同时要给市场机制留下足够空间，以规划引导市场。让市场主体在竞争中实现资源优化配制，切不能让规划代替市场机制的作用。
　　
　　参考文献：
　　1.石玉, 石磊.浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策.大众科技，2004（8）
　　2.吴德云.地产大鳄+商业巨头商业地产新模式初探.河南商业高等专科学校学报，2004（1）
　　3.赵德海,刘威.商业地产开发中的错位及对策研究.财贸经济，2005（10）
　　4.刘建湖.转型期我国商业地产发展的若干问题.商业时代，2006（2）

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